拥抱2020年代｜楼市限购十年考

城市化的大潮中，房子早已摆脱单纯居住的功能，它仿佛成了一张张烫手的城市入场券。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜王芳洁

头图来源｜中企图库

2010年4月17日，国务院发布“新国十条”，从这一天起，“限购”一词正式出现在中国房地产市场，并在全国迅速铺开。

十年过去了，楼市可以说经历了三轮周期性起伏波动。房价的每一次涨跌背后，政府层面的政策与货币性调控紧跟其上，且力度越发严厉。从最初的限购、限贷，再到央行连续加息，保障房建设不断加码，国土部出台“19条”整治“囤地”炒地”，国土部联合监察部、人力资源和社会保障部三部委正式启动土地违规问责，再到后来的“三限”“五限”，直至融资层面对房企的全面“断血”，百余城市“因城施策”“房住不炒”成为关键词……越来越多的政府及政策部门参与到这场不断翻新的楼市整治大潮中。

不过，楼市调控政策并非只有“限”，低碳经济带来的产业革命也在深刻影响房地产政策取舍，针对住房质量、建筑垃圾、建筑寿命、节能环保等方面的诉求正倒逼开发商寻求产品革新。在中国寻求城市化路径的进程中，中国楼市充满机遇又暗藏风险。当下及未来，城市化减速及人口老龄化趋势宣告着中国土地及人口红利的消解，房企的生存策略或将面临更多考验。

从没有哪个产业像房地产这样牵动着国人神经。城市化的大潮中，房子早已摆脱单纯居住的功能，它仿佛成了一张张烫手的城市入场券。毕竟房子背后，代表着更好的婚姻、子女教育、医疗、信息、营商环境、公共福利等资源支配权。

有学者将2019年比作行业从量变到质变的“临界点”。对于2020年代，多份行业报告预测称，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调。市场观点侧重认为，从全国范围内来看，在行情周期轮动背景下，楼市的结构性市场机会仍存。

告别黄金时代

“这个难以平凡的时代还并未结束；这个难以平静的行业还将继续不平静下去。”在2010年的一片调控声中，中国第一家千亿房企诞生了。问鼎千亿的万科在致股东书中如是感慨。这一年，万科销售额达到1081.6亿元。业界给予高度评价称，这是当时中国房地产行业的最高海拔线，甚至是当时世界企业住宅年销售额的历史巅峰。

2014年万科年中会，时任万科董事会主席的王石直言，“房地产黄金时代已过去，迎来的是白银时代”。那一年的房企年中报表中，仅万科、恒大、中海外三家房企业绩超过500亿。官方同样定调。据交通银行金融研究中心发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测称，2015年，我国房地产市场长期供求结构发生改变，行业已告别高速增长的“黄金时代”，步入内生发展的“白银时代”。

2017年，66岁的王石将33岁的万科正式交棒给郁亮。在郁亮的愿景中，万科将计划建立一个万亿规模的生态。但当地产再次步入寒冬，“收敛聚焦”成为万科“活下去”的杀手锏。两年后的冬天，他在温暖的昆明说，“预测天气对农民没有意义，把地种好才是我们唯一的责任。”

一方面，宏观环境变化加之调控的不断深化，房企业绩分化；另一方面，行业洗牌加速，央企与民企、大小房企合作、收并购成为常态。第一梯队中，从“招保万金”到“恒万碧融”的龙头变幻，规模焦虑盛行。直到2017年招商蛇口迈进千亿之列，“招保万金”才终以千亿会师，但彼此规模已有几倍之差；而十多年前的地产二十强，70%已经大换血。第二梯队中，世茂、阳光城、旭辉、泰禾等闽系房企借助行业大势与雷厉风行的收并购手段，强势突围。

2019年，房企不再高喊类似“增长50%以上”的销售目标，截至目前公布销售目标的房企，增速多不足30％，甚至包括头部房企在内的部分开发商也已不再公布销售目标。他们现在以及未来更关心的是：回款、现金流。其中，头部房企“多元化”有所收敛，千亿房企则放弃了“高价地”与高速扩张模式，多强调“稳健”；中小房企直接收缩战线，更有不少房企沦入破产。

当万科从百亿、千亿进阶到五千亿量级时，行业规模天花板指向万亿，地产的想象空间开始收窄。一组公开数据是，目前，万科在内的TOP3的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。“竞争会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。”郁亮称。

不仅要活下去，还要活得好，活得久，在周期动荡的房地产行业中，多元化发展成为主流房企的求生姿势。只不过，相对于万科、融创的“产业闭环”类转型，碧桂园、恒大更倾向于与本业无关的探索，比如前者的农业、机器人，后者的足球、新能源汽车。

“行业转型绝非易事。”对于新动能业务发展的不平衡，万科董事会主席郁亮的观点是，“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。”不过，行业焦虑情绪蔓延，也有房企并不担忧。“中国房地产体量这么大，有什么值得害怕呢？”2019年夏天，路劲地产集团主席单伟豹称，“我不觉得未来3~5年，甚至10年，房地产行业会有什么危机，只要把控好了就能度过，有什么必要转型呢？”

销售规模接近2000亿的阳光城，其发展策略代表了更多腰部房企的选择。在执行董事长朱荣斌看来，在形势敏感的情况下，阳光城要把安全运营放在比较高的位置，“如果土地储备规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上融资成本又这么高，房价不维持高增长的话，土地储备大了不见得是好事。”

地产人的迭代

2011年，当王石离开国内如愿开始三年的求学生涯时，年仅30岁的杨惠妍开始掌管碧桂园的采购业务，跟随父亲杨国强学习集团发展策略的制定。千里之外，身为龙湖地产创始人的吴亚军正试图削弱家族对公司的影响力，她将首席执行官的位置让出来，交由邵明晓。过去十年是房企传承与迭代的过渡期。第一代地产领袖逐渐淡出，新一代接班人正加速走向台前。

那些经常成为话题焦点的地产老炮儿也在纷纷隐退。

2011年3月30日万通地产第五届董事会上，冯仑辞任万通地产董事长。次日，任志强微博宣布，自己正式退去华远集团董事长职务，华远地产上市公司职务保持不变；直到2015年，任志强从华远地产的职位上正式退休。曾经风光无限的“万通六君子”，只有易小迪还在地产中坚守。如今活跃的人中，56岁的潘石屹成了一个业余摄影师，偶尔卖卖苹果，或者当个木匠。前不久高调出售78亿办公物业后，他几乎绝缘于地产。至于“地产思想家”冯仑，现在他搞的是卫星发射。

过去十年，是职业经理人走向地产专业化管理的重要阶段。

比如，2010年7月碧桂园引来中建五局的莫斌，担任总裁及执行董事一职，这被外界视为杨国强打造“家族化+职业经理人”管理机制的开始。莫斌将完善的央企制度流程、严格的工程质量管控及更开放的公司文化引入碧桂园，就此激发碧桂园新的活力。后来，碧桂园又于2013年邀请朱荣斌出任碧桂园联席总裁，并于次年请来吴建斌担任首席财务官。“三斌”组合释放的能量，给碧桂园的千亿转变带来直接影响。

更多的“挖角”出现在行业整合大潮中。

中海、中建、龙湖的高管在行业中大受欢迎。房企出台各类挖人计划，实现规模冲刺。比如，从华润、龙湖、复星、阳光城，再到中南置地，明星职业经理人陈凯一度被业界称为“跳槽达人”。2019年以来，业界知名地产高管余英与吴向东分别离开宝能、华润，履职融创、华夏幸福。而在近期，包括华润、泰禾、金科等房企在内，有数十位中高管离职跳槽。

如今，尽管类似万科体量的房企已经不太需要明星经理人，但更多拥有排位、规模冲刺目标的房企，正以股权计划、跟投机制、薪酬待遇等高薪挖人的态度，力证经理人的价值。不过，伴随市场分化的紧张态势，有分析人士认为，地产年关难过，过去三年来衍生的“高薪挖人”泡沫也将被挤出，职业经理人跳槽将成为常态。

对于更多深入前线的地产员工而言，他们的职业命运也在市场低迷中发生变化。2018年8月开始，高速增长5年的碧桂园进入减速提质期。人事浮动的背后是碧桂园的艰难转身，业务下沉到三四线再收缩减速，带来一系列管理架构和组织的调整阵痛。万科提出的“收敛聚焦”，目标之一就是培育冠军组织，力争人事匹配。此外，保利发展、招商蛇口也纷纷重整总部，下放更多权力到区域；恒大也为新能源和高科技调兵遣将。

不管搞开发的人愿不愿意认同，房地产的未来可能是属于经纪人的。过去十年里，伴随着二手交易的市场份额越来越大，链家也迅速做大做强，直至2018年它的一奶同胞贝壳横空出世。地产中介行业“教父”左晖强调，现在是经纪人最好的时代。

留给2020年代的结构性机会

在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，2019年房地产大势接近了一个临界点，需要翻篇，从量变到质变，行业会更加健康。多份行业报告预测称，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，在“房住不炒”已成为社会共识的背景下，各地因城施策的调控将有助于房地产市场持续平稳健康发展。

近期，央行货币政策报告删除了“房住不炒”的相关表述，同时12月6日中央政治局会议没有提及房地产，这都引起了各类猜想。而近期包括张家港限售政策取消又暂停的“一日游”现象，更引发了外界对于后续政策动向的关注。不过，央行在相关报告中再次提到，房地产的长期管理机制应按照“因城施策”的基本原则来实施。中央经济工作会议明确，要保持宏观杠杆率基本稳定。

市场观点侧重认为，从全国范围内来看，在行情周期轮动背景下，楼市的结构性市场机会仍存。据易居研究院近期报告数据，2019年房地产市场部分数据即便降温，也没有预期大幅度或断崖式下跌的现象，这说明房地产市场总体上有韧性。中长期看，城镇化率还会继续提高、以省会城市为核心的都市圈还在持续做大，这为行业持续发展提供机会。

“高库存的压力已经过去。”有学者指出，未来，市场的结构性调整会增加，比如，预计2020年现房交付规模进一步增加，尤其是包括深圳在内的粤港澳9城、长三角类似苏州等城市在推盘方面，大城市的市场化租赁住房和共有产权住房供应将增加。房价方面，当前房价指数和房屋成交均价增幅小幅回落，这和市场交易降温等因素有关。部分项目地价成本较高，难以真正下跌，但幅度确实可以控制。

不过，也有学者认为，不同城市在政策方面的摇摆，意味着政策继续加码的可能性微乎其微。2020年正好是房地产限购政策出台的10周年，或可借此积极评估限购政策效应。“此前包括衡阳和开封的政策先放松后取消的做法，说明各地其实有顾虑，关键看一线城市和二线城市的政策动向。而针对大学生等人才进行定向限购政策放松，并以此和新型城镇化等内容相结合，应该是一个大方向。”

租赁的蓝海价值正在体现。财经评论人严跃进预测，租赁市场将成为住房小康的新亮点。一方面，租赁住房的商业模式更加灵活，或会形成先租后购、只租不售等形式，方便不同群体选择。其次，租赁市场的空置率问题将开始形成。值得期待的是，租售同权有望全面展开，“房东房客意向提出-中介机构撮合-交易中心和租赁服务中心网签备案”的流程更加清晰，其中会和居住证的办理、公积金提取等密切挂钩。

至于房企未来的生存态势，市场分析，上一轮市场降温后，房企重心在于寻求多元化和转型，而这一轮降温周期中，不光是小房企出现问题，一些大房企也出现问题。原因涉及房企过度追求高销售规模，也和部分房企对房地产调控力度不够重视有关。因此，后续稳定房企的经营也将成为一个重点。

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制作：崔允琰  校对：张格格  审校：陈睿雅

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